居住條件和城市品質(zhì)是衡量一個城市發(fā)展水平和居民幸福指數(shù)的重要指標(biāo)。改革開放40多年來，我國城鄉(xiāng)居民人均居住面積顯著增加、居住條件顯著改善。隨著城市發(fā)展，城市更新被提上日程，很多城市正在探索以城市更新提升城市品質(zhì)的路徑。
2018年12月19日至21日召開的中央經(jīng)濟工作會議明確，完善住房市場體系和住房保障體系。之后召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議把加快解決中低收入群體住房困難、解決新市民住房問題列入今年的重點工作。
2019年伊始，地方“兩會”集中召開。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)、脫貧攻堅、生態(tài)環(huán)保、營商環(huán)境、政府建設(shè)等成為地方“兩會”的“關(guān)鍵詞”。多省市在政府工作報告中強調(diào)，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控監(jiān)管，完善住房市場體系和住房保障體系，加快發(fā)展住房租賃市場，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在城市更新方面，北京、廣州、東莞等城市將在老城復(fù)興、老舊小區(qū)改造、發(fā)展空間拓展等方面創(chuàng)新思路，實施一系列新舉措。
因城施策，“穩(wěn)”是主基調(diào)
北京市政府工作報告指出，2019年要更好解決群眾住房問題，完善住房市場體系和住房保障體系，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設(shè)和入市步伐。
北京市人大代表、首開集團董事長潘利群表示，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場對開發(fā)企業(yè)和老百姓都有好處。市場穩(wěn)定了，預(yù)期就穩(wěn)。對于開發(fā)企業(yè)，市場穩(wěn)定就不會瘋狂拿地；對于老百姓，市場穩(wěn)定就不會在樓市“高溫”時非理性“搶房”。
福建省政府工作報告指出，將加強房地產(chǎn)市場精準(zhǔn)調(diào)控，健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州市、廈門市編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
四川省政府工作報告強調(diào)，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善住房市場體系和住房保障體系。
江蘇省政府工作報告也指出，將加大住房保障力度。落實好城市主體責(zé)任，因城施策，健全市場體系和保障體系，著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。
麥田房產(chǎn)分析師張葉松表示：“綜合來看，各地2019年年初的房地產(chǎn)市場調(diào)控表態(tài)與2018年年底中央經(jīng)濟工作會議傳達出的2019年房地產(chǎn)政策方向是一脈相承的。在這樣的宏觀政策指導(dǎo)下，因城施策或?qū)⑹?019年政策的一大特征?！?/span>
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，無論地方采取何種調(diào)控措施都是為了“趨勢的穩(wěn)定性”、把脈城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢和走向，在堅持落實長效機制的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前實際情況，通過適當(dāng)調(diào)整政策保障樓市穩(wěn)定。因此，一方面，整體來看，調(diào)控會既有放松又有加碼；另一方面，同一城市在不同時間段將出現(xiàn)政策調(diào)控的松緊度變化。
加快推進租賃住房建設(shè)
黨的十九大報告確立了“租購并舉”的住房制度改革方向，旨在讓百姓可通過購房或租房來滿足住房需求，實現(xiàn)住有所居的“安居夢”。
2018年，深圳市加大民生保障力度，推進住房制度改革，穩(wěn)房價、穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期取得實質(zhì)進展。深圳市政府工作報告總結(jié)到，2018年，深圳市出臺了全國首個關(guān)于加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見，構(gòu)建商品房占40％、政策性支持住房占40％、公租房占20％的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力解決住有所居的問題，破解高房價對實體經(jīng)濟和人才的擠壓影響。全年建設(shè)籌集人才住房和保障性住房8.9萬套、供應(yīng)4.6萬套，開工老舊小區(qū)改造7890套。
“之所以出現(xiàn)‘炒房’現(xiàn)象是因為房地產(chǎn)具備了金融屬性。破解‘炒房’問題的途徑是培育住房租賃市場、向住房租賃傾斜。”中國建設(shè)銀行董事長田國立表示，當(dāng)前，我國住房租賃市場還不發(fā)達，但我國正在從高速發(fā)展階段向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進，住房是高質(zhì)量發(fā)展最基本的要求。
展望2019年，多地在地方“兩會”中強調(diào)，將著力完善住房市場體系和住房保障體系，促進住房租賃市場穩(wěn)定。
北京市在保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、堅持“房住不炒”的同時，將加大政策房、保障房的供應(yīng)，出臺進一步規(guī)范管理住房租賃市場的政策措施，促進住房租賃市場穩(wěn)定。根據(jù)計劃，今年，北京市將加強老舊小區(qū)改造工作統(tǒng)籌，多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任鄒勁松透露，列入北京市2019年首批保障房開工計劃的項目共116個，將提供13.6萬套房源。其中，政策性租賃房項目45個、房源約4.6萬套，包括0.8萬套公共租賃房、3.5萬套集體土地租賃房、0.3萬套企業(yè)自持租賃房。此外，還有約9萬套政策性產(chǎn)權(quán)房，共涉及71個政策性產(chǎn)權(quán)房項目。在增加建設(shè)量的同時，今年還將出臺集體土地租賃房建設(shè)導(dǎo)則，提高住房品質(zhì)。
針對公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的情況，鄒勁松介紹到，在多措并舉進行整治的同時，將不斷加強規(guī)范公租房的使用監(jiān)督管理，完善政策和長效機制。未來，違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為將會付出更沉重的代價。下一步，還計劃將有關(guān)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等違法違規(guī)使用公租房的信息抄送其他相關(guān)部門和單位，將查實的、違規(guī)使用保障房的家庭納入聯(lián)合懲戒備忘錄名單，實行聯(lián)合懲戒。
“集體土地租賃房有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！迸死赫J為，一些集體土地租賃房面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工，既解決了職工住房的燃眉之急，又有助于增加地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的吸引力。據(jù)介紹，首開集團與北京市順義區(qū)合作的順義區(qū)首個集體土地租賃房項目即將推出，房源主要面向周邊企業(yè)員工。
在福建省政府報告中，加大住房保障力度是2019年工作之重。報告強調(diào)，2019年將繼續(xù)堅持租購并舉，推進棚戶區(qū)改造，完成棚戶區(qū)改造4.5萬套。加強共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場，完善住房保障體系。
“市民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標(biāo)”、“要像抓經(jīng)濟建設(shè)一樣抓民生保障，像落實發(fā)展指標(biāo)一樣落實民生任務(wù)?！鄙钲谑惺虚L陳如桂在政府工作報告中指出，2019年要辦好十個方面40件民生實事和一批民生微實事，并突出強調(diào)持續(xù)改善居住條件，全市人才住房、安居型商品房、公共租賃住房要開工籌集8萬套/間、供應(yīng)3.4萬套/間，開工改造老舊小區(qū)4448套等。
在廣州市“兩會”中，解決住房領(lǐng)域的民生問題成為政府工作報告中濃墨重彩的一筆。報告指出，今年，該市將加大住房保障力度，增加公租房供給，提高房屋租賃補貼。此外，還將進一步加大住房保障政策研究出臺的力度，在出臺人才公寓政策的基礎(chǔ)上，研究探索共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)政策。
此外，天津市政府工作報告也指出，將增加長期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。
以城市更新提升城市品質(zhì)內(nèi)涵
隨著城市發(fā)展，城市更新被提上日程。
中共中央、國務(wù)院在對《北京城市總體規(guī)劃（2016年~2035年）》的批復(fù)中提出，要做好歷史文化名城保護和城市特色風(fēng)貌塑造。老城不能再拆，通過騰退、恢復(fù)性修建，做到應(yīng)保盡保。
在老城復(fù)興的過程中，北京正創(chuàng)造性地打造共生院模式，即新老建筑共生、新老居民共生和文化共生，在保證宜居性的同時煥發(fā)出老城的生機與活力，用一種如繡花般精細的織補方式更新歷史文脈豐厚的核心區(qū)。2019年，北京市將著力推出一批城市更新試點區(qū)域和試點項目，推動城市減量提質(zhì)發(fā)展。堅持“保障對保障”，按照申請式改善、共生院改造的思路，推進核心區(qū)平房院落有機更新。其中，以長安街西延線、永定河兩岸為重點加強城市設(shè)計，基本完成首鋼南區(qū)規(guī)劃優(yōu)化，加快推進冬奧廣場片區(qū)改造建設(shè)，努力打造城市更新標(biāo)桿工程。
廣州市政府工作報告強調(diào)老舊小區(qū)改造對城市更新的意義。報告指出，今年，廣州市將以繡花功夫推進城市精細化管理，繼續(xù)推進老舊小區(qū)微改造，加快推進基礎(chǔ)設(shè)施修補和完善、電梯加裝提速以及二次供水設(shè)施升級改造。
值得注意的是，東莞市政府工作報告提出，將實施發(fā)展空間拓展工程，以城市更新提升空間承載力。堅決打贏空間拓展攻堅戰(zhàn)，著力提升集約發(fā)展品質(zhì)。牢固樹立城市空間集約開發(fā)理念，力爭在土地整備、城市更新、“兩違”治理等難點、痛點問題上取得突破，全方位優(yōu)化拓展城市生產(chǎn)、生活和生態(tài)空間。
在提升城市品質(zhì)內(nèi)涵上，東莞市東城代表團提出，搶抓粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的機遇，抓好空間拓展，堅持土地統(tǒng)籌開發(fā)，持續(xù)推進違建治理，著力推進城市更新，開展對TOD項目的探討。提升城市管理水平，實施城市精細化管理，保障社會安全穩(wěn)定，抓好鄉(xiāng)村振興，推動工業(yè)園區(qū)改造，推動生態(tài)宜居美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等。
東莞市東城街道黨委副書記、辦事處主任邵宏武表示，2019年將著力抓好城市更新和產(chǎn)業(yè)更新兩個“更新”，把城市更新放在重要的位置，作為拓寬城市發(fā)展空間的最重要抓手。同時，打好三大攻堅戰(zhàn)，即：土地整備攻堅戰(zhàn)，通過收購、收儲、合作等方式進一步加強土地的統(tǒng)籌力度，釋放土地的價值；品質(zhì)提升攻堅戰(zhàn)，落實好各級責(zé)任，實施“微改造，大提升”，實現(xiàn)管理精細化；項目落地攻堅戰(zhàn)，從年初抓起，力促項目盡早落地。
東莞市政協(xié)委員盧瑞權(quán)也建議，要充分利用好舊廠房改造和城市更新的機遇，從法律法規(guī)、政策扶持、更新舉措等方面著手，穩(wěn)步推進城市更新，盤活舊廠房、舊村莊、舊物業(yè)用地用房等資源，加速解決歷史遺留問題。在政策上，擴大集體土地轉(zhuǎn)國有土地的適用范圍、減少操作流程，促進產(chǎn)業(yè)升級和城市建設(shè)“雙翼齊飛”。
此外，多地代表、政協(xié)委員均表示，城中村改造不再是簡單的一拆一建、千村一面，而要充分考慮當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H情況、古舊建筑保護和產(chǎn)業(yè)的特點，保證村民、參與改造的房企與社會大眾等多方面的利益，讓改造后的新社區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)居結(jié)合、居民安居樂業(yè)。
來源：中國建設(shè)報 作者：陳月芹
