“十三五”期間，我委認(rèn)真貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治要“突出適老化改造、注重盤活存量，改善人居環(huán)境，提升老舊小區(qū)功能，建立良性長效機(jī)制”等有關(guān)工作要求，探索將全市老舊小區(qū)綜合整治和建立長效管理機(jī)制統(tǒng)籌實(shí)施。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任馮可梁
“十三五”期間工作情況
（一）全市老舊小區(qū)綜合整治工作有序推進(jìn)，改造后老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制初步建立
自2017年新一輪老舊小區(qū)綜合整治工作啟動(dòng)以來，通過自下而上的方式，全市已累計(jì)確認(rèn)了433個(gè)項(xiàng)目，涉及小區(qū)511個(gè)、住宅樓3646棟，居民34萬戶；拆除違法建設(shè)、規(guī)范物業(yè)管理等整治類內(nèi)容已全面實(shí)施；累計(jì)開工項(xiàng)目317個(gè)、完工項(xiàng)目105個(gè)。
特別是2020年，全市努力克服疫情影響，老舊小區(qū)綜合整治工作躍上了新臺階，實(shí)現(xiàn)新開工項(xiàng)目220個(gè)，涉及261個(gè)小區(qū)、建筑面積1038萬平方米、居民17萬戶；新完工項(xiàng)目61個(gè)，涉及72個(gè)小區(qū)、建筑面積214萬平方米、居民3.5萬戶，居民滿意度達(dá)90%以上。圓滿完成了開工200個(gè)項(xiàng)目、完成50個(gè)項(xiàng)目的年度任務(wù)目標(biāo)。
截至目前，“十三五”時(shí)期列入改造范圍的511個(gè)小區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，461個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)或物管會(huì),占項(xiàng)目總數(shù)的90%以上。
（二）完善小區(qū)治理體系，搭建小區(qū)改造議事協(xié)商平臺
我們始終堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、業(yè)主決策、屬地組織和部門指導(dǎo)相結(jié)合，著力組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)建立健全政府主導(dǎo)、居民自治、社會(huì)力量協(xié)同的小區(qū)治理體系。改造實(shí)施中，積極搭建小區(qū)改造議事協(xié)商平臺，居民共建共治共享的內(nèi)生動(dòng)力得到有效激發(fā)。
比如，西城區(qū)盆兒胡同62號院項(xiàng)目，實(shí)施過程中充分發(fā)揮基層黨組織的黨建引領(lǐng)作用，以“街鄉(xiāng)吹哨、部門報(bào)到”為抓手，搭建“2（街道、社區(qū)）+3（實(shí)施主體、設(shè)計(jì)、施工單位）+X（轄區(qū)內(nèi)人大代表、政協(xié)委員、黨員代表、樓門長和其他關(guān)心小區(qū)改造事宜的熱心人士）”的小區(qū)改造議事協(xié)商平臺，黨員、志愿者發(fā)揮模范先鋒帶頭作用，培養(yǎng)分層協(xié)商議事骨干力量，極大地激發(fā)了居民主人翁意識。
（三）始終堅(jiān)持改造與管理同步實(shí)施
明確老舊小區(qū)綜合整治必須先成立業(yè)委會(huì)或物管會(huì)，注重整治改造與長效管理的有效銜接。所有改造項(xiàng)目，樓本體、設(shè)施改造、環(huán)境提升與規(guī)范物業(yè)管理引進(jìn)同步開展，對改造后的小區(qū)全部形成常態(tài)化的物業(yè)管理長效機(jī)制，使改造成果能夠得到長期保持。
2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后，我們專門印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)北京市物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務(wù)水平三年行動(dòng)計(jì)劃》，著力在提高業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）組建率，物業(yè)服務(wù)覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率上下功夫，堅(jiān)持老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理同步。在2020年6月印發(fā)的《關(guān)于確認(rèn)2020年第一批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目及有關(guān)工作的通知》中，我們明確要求，已確認(rèn)尚未進(jìn)場施工項(xiàng)目，要確保在改造工程進(jìn)場前完成業(yè)委會(huì)或物管會(huì)的組建工作，完善物業(yè)管理制度；其他已確認(rèn)在施或完工項(xiàng)目，要抓緊推進(jìn)業(yè)委會(huì)或物管會(huì)組建工作。以上舉措為完善社區(qū)民主協(xié)商機(jī)制，加快物業(yè)服務(wù)專業(yè)化市場化進(jìn)程，推進(jìn)共建、共治、共享的老舊小區(qū)社區(qū)治理體系打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
從2019年開始，我們開始探索引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治，探索以“物業(yè)+”的形式推進(jìn)。目前，第一批6個(gè)引入社會(huì)資本試點(diǎn)項(xiàng)目，朝陽區(qū)勁松北社區(qū)、石景山區(qū)六合園七星園和五芳園、通州區(qū)玉橋南里、西城區(qū)真武廟五里、大興區(qū)棗園和三合南里，以及石景山區(qū)古城南路東、西小區(qū)和十萬平小區(qū)等項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，勁松北社區(qū)推進(jìn)較快，初步形成了“勁松模式”，小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)水平大大提升，物業(yè)收費(fèi)率已超過80%，實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)；其余項(xiàng)目中，六合園、玉橋南里、棗園和三合南里“示范區(qū)”改造提升已完成，居民享受到了改造成果，并愿意積極主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。
（四）推動(dòng)老舊小區(qū)治理良性循環(huán)機(jī)制，不斷完善政策措施
我們始終把推動(dòng)建立老舊小區(qū)治理的良性循環(huán)機(jī)制作為綜合整治的重要工作目標(biāo)和抓手。
一是,要求各區(qū)在項(xiàng)目改造前完成業(yè)委會(huì)或物管會(huì)組建的同時(shí)，引導(dǎo)業(yè)主就物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，引入專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。
二是,積極鼓勵(lì)基層通過高效組織，指導(dǎo)業(yè)主組織發(fā)揮作用，督導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供良好服務(wù)，落實(shí)居民繳納物業(yè)費(fèi)、補(bǔ)建續(xù)籌專項(xiàng)維修資金等改造義務(wù)，逐步建立健全老舊小區(qū)的良性循環(huán)機(jī)制。
三是,進(jìn)一步修改完善了維修資金改革方案、相關(guān)配套文件及試點(diǎn)方案，并針對規(guī)范業(yè)主使用表決程序、簡化使用審批要件、房改房維修資金補(bǔ)建、維修資金續(xù)籌等重點(diǎn)難點(diǎn)問題展開了試點(diǎn)。
四是,推進(jìn)研究老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則和適老化改造意見，分類細(xì)化改造標(biāo)準(zhǔn)，抓好公共環(huán)境適老化改造和無障礙環(huán)境建設(shè)等重點(diǎn)任務(wù)，鼓勵(lì)實(shí)施“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)。
比如，通州區(qū)北苑街道辦事處制定了《北苑老舊小區(qū)旅游新村物業(yè)長效管理辦法》，建立考核平臺、懲罰機(jī)制，采取業(yè)主、社區(qū)、街道對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行打分，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信“紅黑名單”等措施，加大了物業(yè)監(jiān)管力度。昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)政府制定了《回南家園小區(qū)長效機(jī)制方案與實(shí)施計(jì)劃》，明確了改造后的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立了組織實(shí)施與工作機(jī)制、監(jiān)督考核措施，切實(shí)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供好的服務(wù)，讓居民嘗到了甜頭。
“十四五”期間工作
“十四五”期間，我們將重點(diǎn)抓好四項(xiàng)工作：
一是出臺老舊小區(qū)綜合整治“十四五”規(guī)劃并推進(jìn)實(shí)施
明確到“十四五”期末，力爭基本完成全市2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)的綜合整治任務(wù)。全面開展群眾動(dòng)員工作，堅(jiān)持自下而上、居民 自愿原則，發(fā)揮業(yè)主、業(yè)委會(huì)或物管會(huì)作用，充分調(diào)動(dòng)居民參與老舊小區(qū)改造積極性，持續(xù)完善項(xiàng)目儲(chǔ)備庫，條件成熟的納入實(shí)施范圍，滾動(dòng)推進(jìn)。
二是完善老舊小區(qū)改造納入社區(qū)治理機(jī)制
樹立共同締造理念，構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的多元治理模式。將老舊小區(qū)改造工作納入社區(qū)治理體系，并完善相關(guān)工作機(jī)制。做好群眾工作，將群眾工作貫穿于老舊小區(qū)改造全過程，堅(jiān)持改造與管理同步實(shí)施，引入專業(yè)化物業(yè)管理，加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建續(xù)繳，健全老舊小區(qū)長效管理機(jī)制，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理向社會(huì)化、規(guī)范化、市場化方向發(fā)展。
三是大力引入社會(huì)資本
推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗(yàn)”，完善市場化實(shí)施機(jī)制，建立“多個(gè)一點(diǎn)”的資金投入機(jī)制，統(tǒng)籌用好存量資源，結(jié)合規(guī)劃和居民意愿改擴(kuò)建公共服務(wù)設(shè)施，滿足居民多樣性、便利性需求。
四是聚焦重點(diǎn)難點(diǎn)問題，實(shí)現(xiàn)改革突破
聚焦推進(jìn)實(shí)施中遇到的適老化改造、專業(yè)管線統(tǒng)籌、危舊樓改建、加裝電梯、上下水改造、完善標(biāo)準(zhǔn)體系、物業(yè)管理、維修資金歸集補(bǔ)建續(xù)籌、群眾工作、中央單位老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌、落實(shí)產(chǎn)權(quán)單位主體責(zé)任等方面問題，著力推進(jìn)改革取得突破。
在老舊小區(qū)綜合整治工作具體實(shí)施中，同步推進(jìn)建立物業(yè)管理長效機(jī)制有哪些需要把握的重點(diǎn)？
老舊小區(qū)綜合整治工作中，我市始終堅(jiān)持按照黨組織領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主決策、屬地組織和部門指導(dǎo)相協(xié)調(diào)，堅(jiān)持改造與管理同步實(shí)施，堅(jiān)持業(yè)主繳費(fèi)與政府扶持相結(jié)合的原則組織實(shí)施。相關(guān)政策中明確，居民申請實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治前，必須建立物業(yè)管理長效機(jī)制。
按照業(yè)主決策、屬地組織、部門指導(dǎo)的原則，改造前，將物業(yè)管理與改造工程同步表決,業(yè)主同意實(shí)施物業(yè)管理并交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，方可申請列入綜合整治計(jì)劃；改造中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全程參與，提出合理化建議，參與工程驗(yàn)收工作；改造后，物業(yè)管理要無縫對接，提供約定的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主按照協(xié)議繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
各區(qū)政府結(jié)合實(shí)際情況，采取“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式，對新引入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場培育、扶持。
在老舊小區(qū)綜合整治組織實(shí)施過程中，同步推進(jìn)建立物業(yè)管理長效機(jī)制，要重點(diǎn)把握好以下幾個(gè)方面：
一是有效發(fā)揮業(yè)主組織作用
要認(rèn)真落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例，積極發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，提升“三率”覆蓋率的質(zhì)量和效果，在項(xiàng)目啟動(dòng)前實(shí)現(xiàn)物業(yè)引入、成立業(yè)委會(huì)或物管會(huì)和建立黨組織。這樣業(yè)主組織既能夠幫助街道及社區(qū)入戶做工作、廣泛匯聚民意、推動(dòng)達(dá)成共識，又能夠有效發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管作用，通過物業(yè)服務(wù)的前期引入、長期有效的日常監(jiān)督，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平的不斷提高，切實(shí)把綜合整治后的老舊小區(qū)管起來、管理好。
二是引導(dǎo)居民承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)
居民承擔(dān)物業(yè)費(fèi)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的前提，住宅專項(xiàng)維修資金就是房子的養(yǎng)老錢，只有健全物業(yè)管理、補(bǔ)建續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金，才能保障改造成果能夠維持得住。綜合整治的重要目標(biāo)和抓手，就是要建立老舊小區(qū)治理的良性循環(huán)機(jī)制?；鶎庸ぷ髯龊昧?，物管會(huì)、業(yè)委會(huì)都有了，居民付費(fèi)義務(wù)落實(shí)到位了，就能監(jiān)督和督促物業(yè)提供好的服務(wù)。有了好的服務(wù)，居民的滿意度會(huì)提高，也就更愿意繳納物業(yè)費(fèi)。這也就為物業(yè)服務(wù)企業(yè)將居民繳費(fèi)用之于民、提供更好的服務(wù)提供了保障，老舊小區(qū)的良性循環(huán)也就建立起來了。
三是鼓勵(lì)物業(yè)市場化方向
已完成綜合整治的小區(qū)，未實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理的，最終還是要向?qū)I(yè)化物業(yè)管理過渡。要加強(qiáng)業(yè)主自治組織和成員的履職能力培訓(xùn)，調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)的主觀能動(dòng)性，培養(yǎng)業(yè)主“花錢買服務(wù)”的意識，通過引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)、按照市場化要求運(yùn)作，明確市場雙方主體的責(zé)權(quán)利，建立權(quán)責(zé)對等、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理向社會(huì)化、規(guī)范化、市場化方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共建、共治、共享。
來源：北京市住建委
