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重磅 ︳別了,土地出讓金

發(fā)布時間:2021年06月07日     瀏覽次數(shù):708次

   6月4日,財政部等四部門發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)。
  《通知》指出,將由自然資源部門負責(zé)征收的國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入,全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負責(zé)征收。

   自2021年7月1日起,選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)以?。▍^(qū)、市)為單位開展征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點,探索完善征繳流程、職責(zé)分工等,為全面推開劃轉(zhuǎn)工作積累經(jīng)驗。暫未開展征管劃轉(zhuǎn)試點地區(qū)要積極做好四項政府非稅收入征收劃轉(zhuǎn)準備工作,自2022年1月1日起全面實施征管劃轉(zhuǎn)工作。
   簡單說,土地出讓金制度壽終正寢

   土地出讓金制度,是中國房地產(chǎn)行業(yè)繁榮20多年的一個政策基石。

   1987年下半年,深圳特區(qū)率先開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點,做法是國家出讓土地使用權(quán)及允許土地使用權(quán)抵押。

   隨后,1988年福州、海口、廣州、廈門、上海、天津等城市也相繼進行了這方面的試點。

   眾所周知,中國的財政是“四本賬”,按收入規(guī)模排列:一般公共預(yù)算>政府性基金預(yù)算>全國社會保險基金預(yù)算>國有資本經(jīng)營預(yù)算。其中,一般公共預(yù)算主要是靠稅收貢獻的,比如增值稅、企業(yè)所得稅、消費稅和個人所得稅,近5年稅收平均占比達到83%,非稅收入占17%,很大程度上需要用轉(zhuǎn)移支付等手段來統(tǒng)籌各地發(fā)展。

   而政府性基金收入,主要由國有土地使用權(quán)出讓收入組成,在2019年,賣地收入占比達到了85.8%,根據(jù)申萬宏源研究所的數(shù)據(jù),在2020上半年,這個比例已經(jīng)達到了89%。

   由于土地出讓金歸地方支配,建立在它基礎(chǔ)上,地方政府獲得了“經(jīng)營城市”的動力、財力。

   令世界矚目的中國城鎮(zhèn)化速度,其核心驅(qū)動力,就是由此而來。

   但土地財政,也逐漸產(chǎn)生“成癮性”。尤其是一些二三四線城市,其發(fā)展幾乎已經(jīng)離不開房地產(chǎn)市場的增長。

   地方債務(wù)的無序擴張,各類城投公司的底層資產(chǎn),都是土地。

   那么,把土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收,是為什么?

   這要從一個文件說起。去年9月份,中辦、國辦印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》(以下簡稱《意見》)。

   《意見》明確,從“十四五”第一年開始,各?。▍^(qū)、市)要分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例;到“十四五”期末,以省(區(qū)、市)為單位核算,土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達到50%以上。

   那么,現(xiàn)在土地出讓金中,往農(nóng)村投入多少?

   2013-2018年,全國土地出讓金是28萬億,往農(nóng)村投了1.85萬億,只占土地出讓收入的6.6%。

   高層顯然也看到了這個問題,2018年9月的《鄉(xiāng)村振興綱要》、2019年2月的1號文件、2019年6月的鄉(xiāng)村振興意見,都提及了“提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例”。

   以前用于農(nóng)村的支出太少,以后不但要提高,還要提高、再提高!

   劃轉(zhuǎn)之后,轉(zhuǎn)移支付,專款專用,地方再想舉債擴張就難了。
   土地出讓金劃轉(zhuǎn),也體現(xiàn)出房地產(chǎn)調(diào)控的“頂層設(shè)計”正在出現(xiàn)雛形。

   以往地方利益和中央的房地產(chǎn)調(diào)控之間,其實始終有著隱形的博弈,畢竟土地財政命脈所系,經(jīng)營城市、提升地價、確保房地產(chǎn)繁榮,是一種本能。

   土地供應(yīng)兩集中,邁出了第一步。出讓金改稅務(wù)征收,是第二步。

   未來,地方在房地產(chǎn)行業(yè)的話語權(quán)重,將越來越低,房地產(chǎn)調(diào)控全國一盤棋的局面逐漸形成。

   而房產(chǎn)稅,也由此帶來了更多的想象:更多土地出讓金收入轉(zhuǎn)移支付給農(nóng)村,那要想維持城市發(fā)展速度,勢必要開辟新的增收渠道。

目前,一般公共預(yù)算收入中,還是間接稅(增值稅、消費稅)為主的稅制,為了給企業(yè)減負,更合理的給各個城市增加收入,房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等直接稅占比一定會提高。

   從動作的速度和力度看,這一天不會遙遠。

 

                                                來源:胡Sir地產(chǎn)