前幾天在星球講到一個概念——樓市“隱形泡沫”。
討論很激烈，很多人想讓我多講講，那就以此作為今天聊房的主題。
最近有一部劇挺好看，叫做《狂飆》，高啟強(qiáng)因?yàn)橘I不起等離子電視，蝴蝶效應(yīng)，走上黑道。
的確，2000年左右的2萬相當(dāng)于現(xiàn)在的20萬，家里有一臺等離子，絕對人中龍鳳，做夢都能笑醒。
然而，20多年后的今天，500塊錢的電視都碾壓等離子好幾個level，等離子卻只剩下了懷舊價值，使用價值基本為0。
這是為什么呢？
科技代差。
科技進(jìn)化是跳躍性的，一代革一代的命，極大提高了產(chǎn)能和體驗(yàn)，規(guī)模效應(yīng)又逐漸拉低商品價格。
從大哥大到九宮格，再到千元智能機(jī)的手機(jī)市場以及從油到電的汽車市場，都在重復(fù)著相同路徑。
可以說，基本所有工業(yè)商品都難以逃離“科技代差”——產(chǎn)品跨代升級，老物件被淘汰。
那么房子呢？
如果按照工業(yè)制造邏輯，市場產(chǎn)品更新?lián)Q代之后，老房子被淘汰，價格一定是大跌的，但你會發(fā)現(xiàn)，二十年來，房價整體卻是上漲的。
這是因?yàn)榉孔釉谡叟f，但背后的資源卻在漲價。
城鎮(zhèn)化建設(shè)道路上，有大量的人口涌入城市搶奪資源，資源長期“需求大于供給”，稀缺性戰(zhàn)勝了“隱形泡沫”。
就像我前段時間去北京西城區(qū)一個70年多年前的老學(xué)區(qū)房，轉(zhuǎn)身都很困難，價格卻能賣到12多萬一平米，比5環(huán)外的大平層都貴了不少。
然而，現(xiàn)在想說的是：并不是所有房子都有這樣的好運(yùn)氣。
最近我在山東省逛了大半圈，深深感受到有些城市的“隱形泡沫”。
到處都是掛牌1-2年以上的房子，最有意思的是，所有人都覺得值這么多錢，但就是沒人買……
「有價無市」變得根深蒂固。
比如一套位于青島嶗山的房子，123平米2室2衛(wèi)，掛牌價格500萬。
如果按照地段論，嶗山屬于青島最好的區(qū)，小區(qū)前面不遠(yuǎn)處去就是海景大平層，價格能賣到6-7萬/平米。
而它只賣到4萬多，應(yīng)該沒問題的。然而就這樣掛了大半年，看房的人寥寥無幾。
業(yè)主和中介把原因歸結(jié)于市場行情不好，但我認(rèn)為，更多在于產(chǎn)品已經(jīng)失去了被購買的“理由”。
首先，沒有強(qiáng)資源綁定。
交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、生態(tài)這些資源里，哪些是強(qiáng)資源？
答案是學(xué)校和生態(tài)。
學(xué)校會隨著時間沉淀，師資和生源力量互相促進(jìn)，價值沉淀越來越高，只要高考制度一日不破，學(xué)區(qū)房的價值就永遠(yuǎn)難以撼動。
而生態(tài)，是所有門類里唯一不可復(fù)制的資源，江河湖泊公園等等，是人們追求高品質(zhì)健康生活的向往。
當(dāng)然學(xué)校和生態(tài)，也要站在城市發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)主軸之上才能達(dá)到1+1大于2的效果，否則，核心區(qū)變遷，房地產(chǎn)價值照樣觸頂。
這套房子，一無好的學(xué)區(qū)，二跟海又有一定的距離，只占了大區(qū)的利好，稀缺性很弱。
其次，產(chǎn)品出現(xiàn)了“代差效應(yīng)”。
跟電視、手機(jī)這些工業(yè)品一樣，房子會衰老，一代跟一代之間的差距很大。
這套房子是15年前的產(chǎn)品，123平米才做到了套二，在當(dāng)時可能滿足了人們居住的需求，但放到現(xiàn)在，套三以上才是主流。
大人一個臥室，小孩一個臥室，另外一個做客臥也好，做書房也好，空間的功能性需求是所有家庭剛需。
而且，現(xiàn)在大部分產(chǎn)品基本都做到了人車分流，這對生活的幸福指數(shù)提升極高。
因?yàn)檎l都不想在小區(qū)里遛彎的時候還要考慮車來車往的安全因素，也不想大晚上被回來的車燈晃的頭疼。
在往上講，還有物業(yè)和外立面。
之前我寫過專門的文章，中國物業(yè)制度是存在BUG的，開盤的那一刻就定死了物業(yè)費(fèi)，很可能幾十年都不漲。
物業(yè)費(fèi)不漲，但通脹會漲，這導(dǎo)致物業(yè)為了利潤開始縮減成本，把小伙子換成老大爺，小姑娘換成老大媽，5個保潔換成2個，園林干脆不做維護(hù)。
所以10多年前的房子，普遍老得很快，最典型的老態(tài)就表現(xiàn)在草坪和外立面上。
15年前外立面的工藝基本都是面磚跟涂料。這種東西容易脫落鼓包，被雨水沖刷后，形成黃黑色的銹斑，加速了小區(qū)的老態(tài)。
最重要的是，設(shè)計審美也在跨代創(chuàng)新，10年前的審美喜歡做歐式，5年前喜歡做新中式，而現(xiàn)在年輕人的審美逐漸向現(xiàn)代簡約轉(zhuǎn)移。
如果你買一套老房子，裝修可以翻新，格局甚至也可以重新調(diào)整，但外在房屋建造的“硬件”以及軟運(yùn)營，已經(jīng)很難跟得上這個時代的節(jié)奏了。
而且在大基建的超速發(fā)展下，整個城市被道路和地鐵拉開了框架，攤平了通勤時間，加速發(fā)酵了“隱形泡沫”。
“買一套不帶強(qiáng)資源的核心區(qū)老房子，還是選擇稍遠(yuǎn)距離的新房子”，這是我之前對身邊年輕人的一個調(diào)查。
一線城市，大概是4比6，但在二三四線城市，86%選擇新房子，14%選擇老房子，大多數(shù)人甚至愿意犧牲單程半小時的通勤時間，來換更高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。
而未來市場的主要客群，恰恰就是這些對生活有著較高追求的年輕人。
很多人問我，再過十年是否也會認(rèn)為現(xiàn)在的房子很“老”了？
這個可以參考工業(yè)制品的邏輯。
2007年第一代蘋果上線后，改變了手機(jī)工業(yè)的歷史進(jìn)程，但從喬布斯離世之后，蘋果作為全球最強(qiáng)智能機(jī)，迭代創(chuàng)新就很艱難了。
一直都在比大更大，優(yōu)化硬件和軟件，近些年折疊屏的創(chuàng)新，多少有些偽需求。
有人說，喬布斯帶走了創(chuàng)新，其實(shí)大多數(shù)人預(yù)測，喬布斯在世也很難做出更新穎的創(chuàng)新，這是所有工業(yè)品的宿命，除非創(chuàng)造出“全息立體”這種跨時代的產(chǎn)物。
房子也是這樣。
玻璃幕墻、新風(fēng)系統(tǒng)、同層排水技術(shù)、智能家居、地源熱泵、人車分流、五重入戶禮……等等技術(shù)，對十幾年前的產(chǎn)品是革命性的。
但對于未來來說，我們很難再找到跨時代的制造工藝，來改變居住的品質(zhì)。
所以我們大膽預(yù)測，未來幾十年的居住產(chǎn)品，都是在目前的基礎(chǔ)上不斷優(yōu)化，而無法產(chǎn)生革命性的巨變。
起碼我認(rèn)為在自己的有生之年不會。
那么順著這個邏輯，未來隨著工藝科技的提升，很多出現(xiàn)在豪宅產(chǎn)品的設(shè)計，都可能下沉到改善甚至剛需。
屆時就會對10多年前的產(chǎn)品，產(chǎn)生跨領(lǐng)域的降維打擊，就好比現(xiàn)在的4K85寸超清智能電視跟高啟強(qiáng)買不起的等離子一樣。
同樣的價格，天翻地覆的變革。
講這么多我只想表達(dá)一個概念：
現(xiàn)在的產(chǎn)品和15年前的產(chǎn)品存在跨時代的“割裂感”，但現(xiàn)在的產(chǎn)品可能跟未來20年差距都不大。
那么，在城鎮(zhèn)化日漸飽和，房子沒有那么稀缺的年代，不帶強(qiáng)資源的老房子，無論是否在核心區(qū)，都會面臨著持續(xù)衰敗的結(jié)局。
當(dāng)然一線城市不會表現(xiàn)那么明顯，因?yàn)楹诵膮^(qū)不變，政府也有足夠的能力維持社區(qū)的“新”，大不了房子徹底老了，推倒重建。
之于對于后面的城市，恐怕就沒那么幸運(yùn)了。
今年行情一定會比去年好，三年積壓的需求也會相應(yīng)釋放，一二線還會帶動三四線來一波久違的行情，但這種行情對于有些城市來說，很可能是最后一波。
也意味著賣掉手里老房子的機(jī)會，屈指可數(shù)，這句話送給能看懂這篇文章的朋友。
來源：子木聊房
